El Seguro de Afianzamiento o Caución sobre las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas quedá regulado en la LEY 20/2015 de 14 Julio. Ley de Ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.
Específicamente en su Disposición Final Tercera, quedando derogada la normativa anterior. Ley 57/1968. Ley sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
En el marco actual, la normativa establece dos herramientas para establecer la garantía anterior:
1 – Contrato de Seguro de caución por compañia aseguradora autorizada para operar en España.
2.- Aval solidario emitido por entidad de crédito igualmente autorizada.
El Contrato de Seguro presenta las siguiente ventajas sobre el aval, por lo que lo hace la alternativa idónea tanto en construcciones con o sin financiación bancario.
- No existen coste de estudio
- No computa riesgo CIRBE
- Sin gastos notariales
- Sin pignoración de cantidades
A continuación analizamos los 8 factores mas importantes que determinaran la posibilidad de cobertura del seguro de afianzamento, así como sus condiciones de cobertura.
1.- Fondos Propios – Capitalización. El primer factor a tener en cuenta en el análisis de riesgo de un seguro de afianzamiento será los fondos propios o patrimonio neto del tomador. A menudo la dotación de recursos económicos de un proyecto se realiza mediante aportación de socios o empresas vinculadas. Una buena práctica será la aportación de estos medios financieros como ampliación de capital.
2.- Capital a Afianzar – Asegurar. Este factor es determinante para establecer la viabilidad de cobertura del riesgo. Una buena práctica será procurar un equilibrio entre las masas de financiación. Fondos Propios – Capital Afianzar – Financiación.
3.- Estado de Venta. A menudo un % mínimo de ventas supone un críterio básico para la aceptación o suscripción del riesgo. Indendientemente de lo anterior, el escenario de ingresos por ventas que se analice deberá esta completado con una financiación suficiente del proyecto o flujo de caja positivo.
4.- Precio de Venta. A este respecto, una buena práctica sería utilizar un escenario conservador sobre el precio de venta según el valor de mercado.
5.- Tamaño núcleo población. En los criterios actuales de suscripción, contará con una mejor valoración los riesgos de construcción en zonas urbanas de importantes núcleos de población.
6. Contragarantías. Especialmente en el caso de sociedades de reciente constitución y/o baja capitalización, resulta determinante la aportación de garantías solidarias por parte de los socios. Usualmente estas contragarantías deberá dotarse al menos con fondos equivalentes al importe de la garantía solicitada o cantidades afianzadas.
7. Experiencia. La experiencia en la promoción de viviendas resulta muy premiada en la valoración del riesgo. Es una buena práctica establecer alizanzas con socios sólidos en el sector. También resulta positivo y determinante la calidad o scoring de los proveedores principales, especialmente el constructor o contratistas principales.
8. Puesta en Valor. En la medida que el proyecto esté avanzado en el momento de la cobertura del riesgo, su valoración resultará favorecida. Por ejemplo, la titularidad de los suelos resulta normalmente un críterio mínimo de suscripción de riesgo.
En CYC BROKERS, como especialista en construccion brindamos a nuestro clientes servicios especializados en la gestión de seguros de afianzamiento y aportando herrramientas propias de valoración de riesgos, CYC SCORING. Esta herramienta permite al cliente un valoración instantanea de su riesgo según los fanctores anterioes y los criterios de suscripción de las distintas compañias aseguradoras.
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