Este próximo mes de Noviembre se cumple 20 años de la aprobación de la LOE, Ley Orgánica de la Edificación. Ley 38/1999, de 5 de Noviembre.
En esta Ley, que entraría en vigor definitivamente en Mayo de 2000, quedaba establecida la obligatoriedad de la contratación de una garantía por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.
Extracto de la Ley 38/1999…
” Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio”
En la Ley quedan establecidas distintas alternativas para el cumplimiento de la garantía decenal, si bien se impuso de manera mayoritaria y casi única la garantía mediante seguro decenal de daños. Tanto es así, que se utilizaría desde el principio el término de Seguro Decenal como referencia global a la garantía Decenal establecida en la Ley.
Esta Ley supuso una regulación completa del sector de la Edificación, especialmente en la definición de los distintos actores participantes y sus responsabilidades, y no solo el establecimiento de la obligatoriedad de la garantía Decenal.
Ni que decir que tanto la Ley en general como la obligatoriedad de la garantía Decenal, han marcado un antes y un despues en el sector de la Edificación a nivel nacional.
Desde la aprobación de la Ley hasta nuestro tiempos, podrían establecerse 4 periodos relativos al seguro decenal:
- 1999/2002. Etapa inicial marcada por la aplicación progresiva a los proyectos en marcha en la época en base a la fecha de aprobación de licencia de obra de los mismos. En el 2002 se incluye modificación en la Ley para la exclusión de la autopromoción y proyectos de rehabilitación.
- 2. 2002/2008. Etapa de fuerte crecimiento, según la etapa expansiva inmobiliaria. La etapa fue caracterizada por una homogeneización de las primas de seguro decenal entre las principales compañías aseguradoras. Lo que culminó en 2009 con la mayor multa de la historia de la CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia) a las compañías aseguradoras.
- 2008/2015. Fruto de la crisis inmobiliaria, el volumen de negocio cayó de manera drástica. Muchos de los agentes económicos que protagonizan el sector desaparecieron durante esta etapa. Una importante cantidad de proyectos quedaron igualmente paralizados sin finalizar.
- 2015/Actualidad. Con un crecimiento más o menos constante de la economía y aunque con un desigual desarrollo, influenciado también por las nuevas tendencias demográficas, la actividad inmobiliaria ha vuelto a una relativa normalización de la actividad. En este nuevo escenario, tras la crisis inmobiliaria, el seguro decenal, es un producto maduro y las compañía aseguradoras cuenta con una mayor información actuarial para establecer la primas, ahora ya con una cierta mayor competencia y variabilidad
El impacto del Seguro Decenal en el sector de la construcción y edificación.
La implantación obligatoria de la garantía o seguro decenal, rápidamente tuvo un impacto en el sector, algunos ejemplos más relevantes son los siguientes:
- Desarrollo del negocio OCT (Organismo de Control Técnico). Desde el inicio y hasta la fecha la concesión del seguro decenal, lleva asociada la necesaria contratación de un servicio de control o auditoría de riesgo por un OCT. Esta entidad que aún a día de hoy no tiene ninguna mención o regulación legal a tenido un desarrollo adHoc a la evolución del Seguro Decenal.
- Laboratorios de Control de Calidad de la Edificación. LCCE. Especialmente en el área de la geotecnia, pero también en el área general del control de calidad de materiales de construcción, la obligatoriedad del seguro decenal ha supuesto una consolidación de ambos negocios. La aprobación del riesgo por parte de las compañías aseguradoras debe incluir inevitablemente un completo y correcto control de materiales y geotécnico según normativa. En cuanto al reconocimiento geotécnico años más tarde, en el 2006, cuando se aprueba el marco actual de la normativa del sector de la edificación, el Código Técnico de la Edificación (CTE), la geotecnia tendría un nuevo impulso al quedar las campañas de reconocimiento geotécnico específicamente establecidas en dicha normativa.
- Frenazo a la innovación. Tal vez haya sido este uno de los efectos más negativos de la Ley. Especialmente, en los primeros años de la aplicación de la Ley, pero también dura hasta nuestros días, las distintas iniciativas de innovación en los módelos de edificación, bien sea por el tipo de materiales, bien por el proceso constructivo se encuentran a menudo con el obstaculo de las compañías aseguradores, las cuales a veces no entran en los riesgos y otras entran a tasas menos competitivas. En la actualidad, según la información actuarial extensa de la que disponen las compañías aseguradoras y la baja siniestralidad comprobada que se tiene, se inicia una apertura progresiva a nuevas formas de construir, en todo caso las compañías aseguradoras siguen siendo de manera inequívoca un freno a esta innovación
El futuro….
No podemos saber con rotundidad cuál será el futuro cierto del seguro decenal, pero si nos atrevemos a describir algunas tendencias que ya se van materializando.
- Simplificación del proceso. El seguro decenal ha sido tradicionalmente un seguro de una cierta complicación técnica y muy alejado de cualquier otro tipo de seguro. Con la maduración del sector, es previsible que poco a poco la tramitación del seguro decenal se vaya simplificando cada vez más y dejando de convertirse en un quebradero de cabeza para los promotores, especialmente en el caso de construcciones estandarizadas y sin riesgos singulares.
- Normalización de situaciones no ordinarias. La paralización brusca del sector inmobiliario en la crisis del 2008, ha generalizado la necesidad de pólizas de seguros decenal para los proyectos paralizados durante esta época. La basta experiencia acumulada en el esta última etapa debería servir como experiencia para la normalización del proceso de aseguramiento de estas edificaciones en el futuro.
- Seguro Trienal. Ya en la Ley se establece el marco de garantías trienales. Marco que se completa en el desarrollo del CTE de 2006. En la actualidad; según la falta de obligatoriedad de dicho seguro y por lo tanto la baja demanda, el seguro trienal tiene una baja oferta en el mercado. En el futuro, es probable que bien de la mano de un cambio normativo o bien como un valor añadido a la edificación se desarrolla más extensamente este seguro trienal (Energía – Acústica – Habitabilidad)
Sea como sea, desde CYC Mediadores de Seguros Técnicos y según nuestra vocación de especialización en los Seguros de Construcción y Seguro Decenal trabajaremos para mantenernos a la vanguardia del sector.
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